Пути понижения издержек на хранение металла

Пути понижения издержек на хранение металла

Что прибыльнее для трейдера — иметь свой склад либо арендовать? Почти всегда управленцы отдают предпочтение собственному складу. Это обеспечивает дополнительную устойчивость и стабильность развития компании. К тому же в критериях роста цен на недвижимость собственник получает дополнительный капитал за счет переоценки недвижимости. Но мы считаем по другому. Владение своим складом не всегда обеспечивает собственнику экономическую выгоду, а иногда и совсем может принести убытки. В ряде всевозможных случаев конкретно аренда позволяет понизить издержки на хранение и дает возможность эффективнее использовать имеющиеся ресурсы. В статье мы желаем разглядеть различные варианты принятия решений о приобретении либо аренде складской недвижимость для металлоторговой компании с учетом огромного количества причин.

Вопрос строительства нового склада животрепещущ как для вновь зарегистрированных компаний, так и для компаний, которые есть на рынке стали и проката много лет. Естественно, для тех компаний, которые испытывают денежные трудности (либо ограниченны в денежных ресурсах), вопрос приобретения либо строительства нового склада не настолько животрепещущ. Но это лишь на 1-ый взор. Если проанализировать главные предпосылки, по которым компании намечают планы по освоению дополнительных складских площадей, можно придти к последующим выводам:

  1. Неувязка быстрорастущих компаний

    Металлоторговые компании, которые стремятся прирастить реализации и покрыть новые местности, стараются обеспечить свое присутствие в каждом регионе. Открытие склада в новеньком регионе обеспечивает близость компании к конечному потребителю, а как следует, и прибыльность продаж (ведь продукция конечному потребителю, обычно, реализуется с более высочайшей наценкой).

  2. Непостоянность арендной платы

    В длительном периоде арендные ставки могут изменяться. В докризисный период арендные ставки (как и цена недвижимости) повышались из года в год. В последние годы цена аренды изменялась не достаточно. Таким макаром, те компании, которые инвестировали средства в складскую недвижимость, в длительной перспективе только выиграли. Многие компании как и раньше рассматривают инвестиции в складскую и логистическую недвижимость, как средство понижения риска увеличения арендных ставок на рынке.

  3. Особые требования к складу по хранению металла

    На 1-ый взор, склад по хранению металлопроката можно расположить в любом доступном месте (в том числе на открытой местности). Но в предстоящем появляется вопрос хороших погрузочно-разгрузочных работ, удобства размещения склада для клиента, наличия подъездных путей. Все эти особые требования к металлобазе усложняют поиск объектов аренды. Оборудованных складских площадок для хранения металлопроката, которые предлагаются в аренду, не так много. Потому многие компании (в критериях ограниченности предложения) рассматривают планы по строительству собственных складских площадей.

  4. Трезвый экономический расчет

    Почти всегда аренда склада всегда оказывается дороже, чем покупка (либо строительство) собственного помещения, что вынуждает собственников находить средства для длительного вложения и получения длительного экономического эффекта. Все это позволяет компании понизить издержки на хранение металла и получить конкурентноспособное преимущество на рынке.

Естественно, данные предпосылки могут вызвать живой энтузиазм к складской недвижимости у многих торговых компаний. Но не следует забывать о том, что ресурсы металлотрейдеров не беспредельны, а их доходы в кризис значительно сократились. Потому покупка либо строительство нового склада может быть обременительной либо даже непосильной ношей. Из практики можем привести очень менторский пример. Один региональный металлотрейдер, вооружившись своими амбициями и доступностью кредитов, наметил планы по строительству большого складского комплекса (площадью более 3000 м²) в 2008 году. С этой целью компания издержала существенную сумму на приобретение участка земли и разработку проекта строительства. С приходом кризиса у трейдера еще сохранились планы на строительство, но их пришлось отложить до наилучших времен. Скоро компания сообразила, что воплотить в жизнь намеченные планы ей навряд ли получится. Ну и возвратить ранее вложенные средства (в приобретение земли, разработку проекта и строительство фундамента) не представляется вероятным. В итоге компания отказалась от земляного участка и всех незавершенных строений на нем. Денежные утраты предприятия были настолько значительными, что скоро она перебежала из разряда фаворитов регионального рынка в ряд маленьких компаний. Этот случай наглядно указывает, как необмысленные решения о больших инвестициях могут привести к краху предприятия.

Чтоб избежать схожих случаев на практике, компании должны заблаговременно взвешивать все выгоды и опасности при длительных инвестициях в недвижимость.

Табл. 1. Главные недочеты и достоинства приобретения (строительства) склада и его аренды

Главные методы получения дополнительной складской площади Главные выгоды для инвестора Главные опасности для инвестора
Приобретение склада (в применимом для промышленного использования состоянии)
  • Ожидания увеличения цены недвижимости в перспективе
  • Возможность размещения в близости к возможным клиентам
  • Малозначительные издержки по изменению конструкции склада для предстоящего промышленного использования
  • Скорость получения разрешительной документации для работы склада
  • Риск понижения цены недвижимости в перспективе
Приобретение склада (в неприменимом для промышленного использования состоянии)
  • Маленькая цена недвижимости
  • Возможность успешного территориального размещения (близость к возможным клиентам)
  • Скорость получения разрешительной документации для работы склада
  • Огромные издержки на приведение склада к состоянию, применимому для промышленного использования
  • Риск понижения цены недвижимости в перспективе
  • Высочайшие издержки на текущий ремонт построек и оборудования
Строительство нового склада
  • Возможность получить склад с более хорошими параметрами (площадь, наибольшая загрузка, пропускная способность, планировка и пр.)
  • Ожидания увеличения цены недвижимости в перспективе
  • Возможность размещения в близости к возможным клиентам
  • Трудности с выделением земляного участка
  • Трудности с подготовкой и согласованием проектной документации
  • Значимые суммы серьезных вложений в строительство и приобретение оборудования
  • Долгий период строительства
  • Риск понижения цены недвижимости в перспективе
Аренда склада
  • Резвый старт работы склада
  • Возможность перемещения в район возможных потребителей (методом поиска другого объекта аренды)
  • Отсутствие значимых серьезных инвестиций
  • Риск увеличения цены арендной платы
  • Отказ от пролонгации аренды (и связанные с этим издержки на переезд на новый склад)
  • Необходимость устранения недочетов в арендованном объекте

Основываясь лишь на анализе главных преимуществ и недочетов, нельзя принимать принципиальные решения по приобретению либо строительству складского комплекса. Также очень трудно оценить экономический эффект от приобретения склада в длительной перспективе. Для этого целенаправлено использовать целый ряд характеристик:

  • цена инвестиций в приобретение склада на вторичном рынке;

  • цена инвестиций в приобретение склада на первичном рынке (вновь построенный склад);

  • издержки на приведение обретенного склада в рабочее состояние;

  • нормативный срок на пуск обретенного склада;

  • цена инвестиций в строительство нового склада;

  • нормативный срок строительства нового склада (согласно проекту);

  • нормативный срок на согласование проектной документации и отвод земли;

  • нормативный срок на пуск построенного склада;

  • срок эксплуатации нового склада;

  • срок эксплуатации склада, обретенного на вторичном рынке;

  • размер арендной платы.

Используя все перечисленные выше характеристики, мы на условном примере попытаемся ответить на главный вопрос: «Что прибыльнее — арендовать склад либо приобрести свой».

Табл. 2. Сравнительный анализ эффективности вложений в складскую недвижимость и ее аренды

Характеристики Приобретение нового склада Приобретение склада на вторичном рынке Строительство нового склада Аренда склада
Площадь склада, м² 1000 1000 1000 1000
Инвестиции в приобретение (строительство) склада, тыс. грн 4000 3000 3500
Издержки на приведение склада в рабочее состояние, тыс. грн 200 400 200
Срок пуска склада в эксплуатацию, месяцев 3 4 3 1
Срок строительства нового склада, месяцев 36
Срок согласования проектной документации и отвод земли 12
Срок эксплуатации склада, месяцев 600 360 600
Ликвидационная цена склада (после окончания эксплуатации) 1000 500 1000
Цена арендной платы, грн/м² 50
Цена арендной платы, тыс. грн за месяц 50
Амортизационные отчисления, тыс. грн за месяц 5 7 4
Нормативная ставка доходности, % годичных 20 20 20
Доход от альтернативного вложения средств, за месяц 70 57 62

В условном примере мы взяли 4 варианта получения и использования склада. В первом варианте планируется приобрести склад площадью 1 000 м² по стоимости 4 тыс. грн/²м. В данном случае для пуска склада в промышленную эксплуатацию будет нужно малозначительное время (около 3 месяцев) и сравнимо маленькие вложения в текущий ремонт склада (менее 200 тыс. грн). Во 2-м варианте планируется приобрести складскую недвижимость на вторичном рынке. Естественно, цена таковой недвижимости будет на порядок ниже (около 3 млн грн). Строительство нового склада является средним вариантом по цены. На строительство нового склада компании может потребоваться 3,5 млн грн в протяжении 4 лет. Все эти варианты (зависимо от состояния строения) имеют и собственный нормативный срок службы. Полностью разумеется, что в протяжении всего срока службы они теряют свою цена. В бухгалтерской практике износ недвижимости определяется размером амортизационных отчислений. В нашем примере мы также высчитали каждомесячную цена амортизационных отчислений (прямолинейным методом). При всем этом амортизационные отчисления колеблются в границах от 4 до 7 тыс. грн, все находится в зависимости от срока эксплуатации недвижимости и ее ликвидационной цены (цена, которую будет иметь недвижимость при выведении из эксплуатации). Для оценки эффективности вложений в складскую недвижимость мы использовали нормативную ставку доходности. В нашем примере нормативная ставка доходности равна 20 %. Обычно, она отражает вероятный доход от альтернативного вложения средств (к примеру, от торговли металлом либо размещения средств на депозите в банке). Как лицезреем, вложив средства (которые предназначались на строительство либо приобретение складской недвижимости) в другие направления с доходностью 20 %, компания могла бы получить от 57 до 70 тыс. грн дохода, что существенно выше, чем арендная плата. Таким макаром, аренда недвижимости (в нашем примере), непременно, является более прибыльным вариантом, а предназначавшиеся для инвестиций деньги лучше использовать на другие цели.

Естественно, приведенные нами расчеты не свидетельствуют об эффективности аренды во всех вероятных случаях. Любой из рассматриваемых вариантов нужно оценивать раздельно. При всем этом принципиально оценить воздействие всех вероятных причин (риск конфигурации цены недвижимости, срок окупаемости проекта, лучшая площадь склада и т. д.). Исключительно в этом случае вы сможете рассчитывать на то, что приятое вами решение окажется правильным и приведет к росту цены компании и ее прибыли.

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

plazmorez.com